투기과열지구 조정지역 지정현황 차이 해제 효과

투기과열지구 조정지역 지정현황 차이 해제 효과

정부가 장·단기 주택 가격이 지속적으로 안정을 보이고, 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제하였습니다.

국토교통부는 30일 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’을 심의·의결했으며, 관보 게재가 완료되는 이달 5일 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 이날 의결로 투기과열지구는 49곳에서 43곳으로, 조정대상지역은 112곳에서 101곳으로 각각 줄어들게 되었는데요. 어떤지역에서 조정이 이루어졌는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

투기과열지구 조정대상지역 차이

 

 

투기과열지구 해제

투기과열지구에서 해제되는 지역은 대구 수성구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 경남 창원 의창구 등 총 6곳입니다. 투기과열지구 조정안이 결의되면서 22년 7월 5일 기준으로 *서울특별시(25개 자치구 전 지역, 투기지역이자 투기과열지구에도 해당) *인천광역시 *연수구, 서구, 남동구 *경기도 *과천시, 광명시, 성남시[분당구, 수정구], 하남시, 수원시, 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구·기흥구), 화성시(동탄 2 신도시)*세종특별자치시 중 행정중심 복합도시(행정중심 복합도시는 투기지역에도 포함되며, 오송역 인근은 조정대상지역, 조치원읍 등 세종시내 읍면지역은 순수 비규제 지역) 43곳만 남았습니다.

투기과열지구
주택가격의 안정을 위해 국토교통부 장관 또는 시도지사가 지정한 지역을 투기과열지구라고 합니다. 투기과열지구 조정지역 차이는 규제의 정도와 유연성 인데요. 투기과열지구의 경우 쉽사리 해제되지는 않으며, 규제가 조정대상지역보다 강합니다. 하지만 투기지역보다는 약한데요. 그 중간 정도라고 보시면 됩니다. (근거법: 주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)와 동법 시행규칙 제25조)

투기과열지구, 조정대상지역 해제(국토교통부)

 

 

 

조정지역 해제

조정대상지역에서 해제되는 11곳은 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군, 경북 경산시, 전남 여수, 순천, 광양시 입니다. 조정대상지역이 되면 주택 소유나 구매 시 여러 가지 규제가 생기는데, 해제되면서 규제들이 완화되거나 없어지는 효과가 발생합니다.

조정대상지역
주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택 담보대출규제, 청약, 전매 등과 관련된 여러 가지 제한사항이 발생합니다.

 

 

 

해제 효과(투기과열지역 조정대상지역 차이)

이와같이 투기과열지역과 조정대상지역에서 해제되게 되면 규제들이 완화 또는 사라지는 효과가 발생하는데요. 현재 부동산 시장 규제 빅 3 대출, 세금, 청약이라고 볼 수 있습니다.

해당 지역에서 해제되면 주택담보대출이 완화되고, 세금 부담이 낮아지며, 청약조건이 완화되어 주택을 사고팔기에 용이해지는데요. 규제 지역과 규제지역에서 해제된 지역에 어떤 효과가 생기는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

투기과열지역 조정대상지역 차이(출처=국토교통부)

 

 

 

 

대출완화

조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한되며, 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용됩니다.

투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되고, 15억 원을 넘어서면 대출을 받을 수 없는 등 대출 규제가 더욱 강력합니다.비규제 지역이 되면 대출 한도가 늘어나는데요. 주택담보대출비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 상향 조정됩니다.

조정대상지역은 원칙적으로 , 2 주택 이상 보유세대의 경우 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이거나, 주택 구입이 실거주 목적이 아닌 경우에도 대출이 전면 금지되어 있습니다. 또한 6개월 이내 기존주택 처분 조건으로만 대출이 가능한데요. 하지만 비조정대상지역이 되면 세대당 2건까지 주택담보대출이 가능하며, 대출 시 전입 조건이나 처분 조건이 없어집니다.

 

 

 

세제혜택

취득세, 양도소득세(이하 양도세), 종합부동산세 부담이 줄어듭니다. 특히 강한 규제를 받고 있는 양도소득세가 대폭 완화됩니다. 1 주택자가 양도소득세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야만 하는데요. 비규제 지역에서는 실거주 조건 없이 보유만으로도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한, 규제지역서 일시적으로 2 주택자가 되는 경우 기존주택 1년 이내 처분 조건으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요. 비규제 지역이 되면 처분기한이 1년에서 3년으로 늘어납니다.

양도세는 조정대상지역에서 2 주택자는 기본세율에 20% 중과, 3 주택자는 30% 중과가 되는데요. 비규제 지역에서는 중과 세율이 적용되지 않고 양도 차액에 따른 6~45% 기본 세율만 적용됩니다. (다만 정부가 내년 5월 9일까지 조정대상지역 내 2년 이상 보유주택에 대해 양도세 중과를 한시적으로 유예하기로 해 이 혜택은 내년 5월까지는 규제지역에서도 적용됩니다.)

규제지역의 경우 다주택자 양도소득세 중과 시 장기보유 특별공제가 적용되지 않습니다. 그러나비규제 지역의 경우 다주택자의 장기보유 특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 최대 30%까지 공제받을 수도 있습니다. 조정대상지역 2 주택자 이상인 경우 종부세율이 1.2%~6%까지 적용되지만, 규제가 해제되면 과세표준에 따라 0.6%~3.0%가 적용됩니다.

취득세의 경우 규제지역에서는 2주택 취득 시 두 번째 주택 취득세는 8%를 적용, 3 주택 이상의 경우 세 번째 주택 취득세는 12%의 세율이 적용됩니다. 하지만 비규제 지역이 되면 2 주택 취득 시에도 1 주택처럼 1~3%의 일반 세율이 적용돼 부담이 줄어듭니다.

 

 

청약 및 전매 등 규제 완화

전매 규제지역에서는 무주택 또는 1주택 세대주에 한해 청약기회가 주어졌는데,비규제 지역은 세대원이나 다주택 세대주도 1순위 청약을 할 수 있게 됩니다.

청약통장 가입 기간도 규제지역에서는 2년 이상 24개월 납부 요건(24개월, 즉 2년이 지나야 청약 가능)이 충족되어야 하는데, 비규제 지역이 되면 가입 후 6개월 이상이면 됩니다.

수도권 투기과열지구 내 분양가 상한제가 적용된 주택의 경우 최소 5년, 최대 10년까지 전매가 불가능하고, 조정대상지역은 3년간 불가한데요. 비규제 지역에서는 전매제한 기간이 분양권 계약 직후 또는 6개월 이내에도 가능합니다.

조정대상지역은 전용면적 85㎡ 이하 주택형은 전체 물량의 25%만 추첨제로 공급되는 반면 비규제 지역은 전용 85㎡ 이하 물량의 60%를 추첨제로 공급하게 됩니다. 이로 인해 가점이 낮은 청약자에게도 기회가 늘어날 전망입니다.

또 조정대상지역에서는 세대원 전원이 5년 이내 당첨 이력이 없어야 청약 자격이 주어지지만 비규제 지역의 경우 재당첨 제한이 없습니다.

 

 

지금까지 규제지역과 비규제 지역에 대해 어떤 차이가 있는지 알아보았는데요. 금리도 점점 오르는 추세라 대출규제가 완화되어도 쉽게 받기 힘들 것 같고, 정권이 바뀌면서 한시적으로 양도세 세금 부담을 한차례 줄여준 바 있어서 그런 걸까요? 대부분 사람들은 바로 부동산 경기가 살아날 것이라 기대하지는 않는 것 같습니다. 다만, 그동안 규제로 꽁꽁 묶여있던 주택 공급자와 수요자들에게 부담을 완화시킴으로써, 다 죽어가던 주택시장에 심폐소생술 정도의 효과는 볼 수 있을 거라 생각이 드네요. 끝.